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　?。ㄒ唬┫日f(shuō)說(shuō)現(xiàn)階段樓市情況

　　開(kāi)篇我們來(lái)看看一個(gè)有意思的調(diào)研報(bào)告，幸福里房產(chǎn)學(xué)院面向全國(guó)1萬(wàn)多名用戶(hù)和1千多名經(jīng)紀(jì)人做了一份問(wèn)卷調(diào)查。從反饋的數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（俗稱(chēng)中介）與購(gòu)房者對(duì)本次突發(fā)事件后樓市走向表現(xiàn)出了截然不同的態(tài)度。在市場(chǎng)預(yù)期方面，經(jīng)紀(jì)人對(duì)未來(lái)樓市比較看好占比達(dá)74%，并預(yù)計(jì)市場(chǎng)在3個(gè)月內(nèi)回暖。而購(gòu)房者則認(rèn)為自己的購(gòu)房計(jì)劃將在原來(lái)基礎(chǔ)上推遲3個(gè)月以上；在未來(lái)房?jī)r(jià)方面，超六成受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，而超六成經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌甚至?xí)蠞q。筆者認(rèn)為，這樣的結(jié)果更像是一種預(yù)期，至于短期市場(chǎng)如何走，還要看市場(chǎng)博弈的結(jié)果。

　　除此之外，考慮到本次突發(fā)事件對(duì)樓市的影響，各地相繼出臺(tái)了穩(wěn)定樓市的一系列扶持計(jì)劃，包括從金融、稅收、土地出讓、預(yù)售、交付延期、低首付、公積金以及購(gòu)房補(bǔ)貼等方面著手，力度大小因城市樓市具體情況而定。而央行則在近日對(duì)LPR房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，1年期下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上下降5個(gè)基點(diǎn)，兩者未同比例調(diào)整的原因在于，大部分房貸都是5年期以上中長(zhǎng)期貸款，說(shuō)明國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控尺度是有考量的。在隨后央行的解釋中也印證了這一點(diǎn)：央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向。

　　大家應(yīng)該還關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，近兩個(gè)月以來(lái)，央行大手筆釋放了諸多流動(dòng)性，雖然說(shuō)這些資金在監(jiān)管下難以直接流入房地產(chǎn)，但若其他商品價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)按耐不住呢？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我在后面的穿插分析中會(huì)重點(diǎn)談及。

　　實(shí)際上，我們知道，房子是不動(dòng)產(chǎn)，不像股票那樣買(mǎi)賣(mài)自如，當(dāng)房子買(mǎi)下來(lái)后，持有少則幾年，多少數(shù)十年，所以，從這個(gè)角度考慮，要考慮房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)?，F(xiàn)在擺在大家眼前的問(wèn)題是：過(guò)去房?jī)r(jià)漲了這么多，未來(lái)房?jī)r(jià)還有上漲空間嗎？或者說(shuō)，房子作為一種商品，前面漲了，后面是不是應(yīng)該回調(diào)呢？如果與現(xiàn)金存款相比，到底應(yīng)“買(mǎi)房”還是“存錢(qián)”？帶著這些問(wèn)題，本文今天就來(lái)重點(diǎn)分析一下：未來(lái)15年，樓市輪廓已初步形成，“買(mǎi)房”還是“存錢(qián)”不再糾結(jié)了。

　?。ǘ槭裁粗贿x擇未來(lái)15年時(shí)間？

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是市場(chǎng)與計(jì)劃相結(jié)合的市場(chǎng)。所以，房地產(chǎn)趨勢(shì)大體上與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略保持一致。在黨的十九大報(bào)告中，將全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家分為兩個(gè)階段：2020年-2035年、2035年-2050年，其中第一階段的目標(biāo)是：基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。到2035年時(shí)，我們的城市化率起碼在70%以上，跟初級(jí)發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率接近，大部分農(nóng)村人完成了向城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程，2035年后，由城市化推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的主動(dòng)力將告一段落，長(zhǎng)期將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)代。由此可知，從2020年到2035年這15年時(shí)間，應(yīng)是中國(guó)城市化與房地產(chǎn)保持緊密聯(lián)系的最后一個(gè)大階段。

　　（三）未來(lái)15年樓市輪廓初步形成，主要從三大方面勾勒而出

　　第一、住房構(gòu)架已初步形成，住房供應(yīng)與住房需求形成對(duì)應(yīng)。

　　在98年住房商品化改革以后，取消了住房分配制度，商品房市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，隨著房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，由于經(jīng)濟(jì)條件和需求差異，住房需求出現(xiàn)了分化。對(duì)此，國(guó)家早有所準(zhǔn)備，另外又發(fā)展出了保障房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等等形式，近年來(lái)還在一些城市試點(diǎn)了共有產(chǎn)權(quán)房等。應(yīng)該說(shuō)，住房形式越來(lái)越豐富，出發(fā)點(diǎn)均是根據(jù)國(guó)情和實(shí)際市場(chǎng)需求。

　　那么，未來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)到底將是一個(gè)什么狀態(tài)呢？這是不少人關(guān)注的問(wèn)題。住建部政策研究中心秦虹主任在紀(jì)念住房制度改革20周年研討會(huì)上表示：

　　建立住房保障體系和市場(chǎng)體系并重，包括保障體系下的公共租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房，以及市場(chǎng)體系下的租賃房和商品房四類(lèi)住房供應(yīng)體系。

　　簡(jiǎn)而言之，未來(lái)我們的住房市場(chǎng)上就是這四類(lèi)住房，以滿足不同類(lèi)型的住房需求。比如說(shuō)，目前，集體土地入市的最后一道法律障礙已經(jīng)掃除，少了政府這個(gè)“中間商”，集體土地陸續(xù)上市的節(jié)奏將加快，這將滿足更多的租賃住房需求。加上前面提及的共有產(chǎn)權(quán)房，待試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)成熟后，預(yù)計(jì)將迎來(lái)快速普及期。那么，對(duì)于想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)條件足的可以直接買(mǎi)商品房，經(jīng)濟(jì)條件一般的可以買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房；對(duì)于不想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，可以選擇租房：可以租條件好的商品房，也可以租國(guó)家提供的長(zhǎng)租房。一句話，正如此前人民日?qǐng)?bào)所說(shuō)，住房保障讓全體人民住有所居。

　　第二、住房市場(chǎng)由增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，房子不會(huì)無(wú)止境建，剛性需求逐步減少，住房將迎來(lái)改善時(shí)代。

　　二十多年來(lái)，我們的新房一直處于快速增長(zhǎng)中，這是一個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程，隨著城市化進(jìn)入下半場(chǎng)（城市化率已過(guò)60%），各大城市住房市場(chǎng)相繼進(jìn)入到存量房（二手房）市場(chǎng)。目前，北京、上海已提前進(jìn)入存量房時(shí)代，其過(guò)程基本遵循由大城市向中小城市發(fā)展。

　　存量房市場(chǎng)有兩個(gè)顯著特征，一是由于可用于住宅建設(shè)的土地越來(lái)越少和剛性需求逐步減少，住房不可能一直保持近年每年1500萬(wàn)套上下的竣工量，將會(huì)有一個(gè)逐步下降過(guò)程；二是人們對(duì)品質(zhì)住房的追求。隨著人們收入水平提高，居民會(huì)對(duì)科技住房和品質(zhì)住房更青睞，已有開(kāi)發(fā)商看到了這一商機(jī)，正如融創(chuàng)孫宏斌所說(shuō)，過(guò)去是搶增量，未來(lái)就是搶存量。

　　第三、國(guó)家對(duì)樓市管控措施更為成熟，更有信心，房地產(chǎn)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　這些年，國(guó)家總結(jié)了一套完整豐富的樓市管控方式。提出了“房住不炒”、“一城一策”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”、“保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展”、“推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”等等。從這兩年的樓市數(shù)據(jù)可以看出，雖然各城樓市有所分化，但整體上處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，漲跌幅度都非常有限，這一切都與國(guó)家越來(lái)越成熟的管控手段分不開(kāi)的。

　　雖然眼下的市場(chǎng)還不*，還有這樣那樣的問(wèn)題，比如地方上土地財(cái)政需求大、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)過(guò)度緊密，但隨著樓市長(zhǎng)效機(jī)制逐步推出，我們可以合理暢想，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、樓市，乃至房?jī)r(jià)都將進(jìn)入一個(gè)良性的發(fā)展階段，在未來(lái)15年，我們可有足夠理由期待。

　?。ㄋ模┙酉聛?lái)的15年，“買(mǎi)房”還是“存錢(qián)”？

　　大家之所以提出這個(gè)問(wèn)題，主要有2大方面原因：1.房?jī)r(jià)漲了這么多年，現(xiàn)在已經(jīng)到了一個(gè)階段性高點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能減弱，比如老齡化、城市化、生育率等因素，未來(lái)的房?jī)r(jià)可能逐步回落；2.在投資渠道狹窄的情況下，如果不買(mǎi)房，擔(dān)心存錢(qián)跑不過(guò)通脹。那么，未來(lái)15年，到底是“買(mǎi)房”還是“存錢(qián)”？主要表現(xiàn)在三大方面：

　　一是樓市分化是共識(shí)，“真黃金”與“有價(jià)無(wú)市”并存

　　在過(guò)去N年，各城市的房?jī)r(jià)有一個(gè)特點(diǎn)，大城市先漲，次一些城市跟著漲，小城市輪著漲，價(jià)格雖有高低，但遲早會(huì)把所謂的“*”填平。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大城市房?jī)r(jià)從1萬(wàn)漲到2萬(wàn)，是一倍，但小城市房?jī)r(jià)從2千到4千也是一倍，幅度當(dāng)仁不讓。但未來(lái)顯然難以重復(fù)昨天的故事。主因就是城市化進(jìn)入下半程，人口流向主要不是由農(nóng)村進(jìn)入城市，而是城市與城市之間的流動(dòng)。

　　大家應(yīng)該還記得，在2019年（業(yè)內(nèi)把2019年視為城市化下半場(chǎng)的元年），國(guó)家發(fā)布了兩份文件。一份是關(guān)于培育現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)，另一份是關(guān)于將更好發(fā)揮城市群對(duì)促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重要作用，這是以發(fā)布會(huì)形式發(fā)布的。兩份文件詮釋了未來(lái)城市化的主要方向，即城市群和都市圈。由此我們可以看出，未來(lái)城市之間的人口流動(dòng)將向城市群和大都市圈聚集。人口大幅凈流出的城市，其房子存在供過(guò)于求，即使不能說(shuō)是白菜價(jià)，但有價(jià)無(wú)市的情況還是可以看到的，轉(zhuǎn)手會(huì)是一個(gè)問(wèn)題。而人口凈流入城市，享受著城市化下半場(chǎng)紅利，隨著交通、產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)一體化發(fā)展，其房子還會(huì)有一個(gè)“溢價(jià)過(guò)程”，是人們眼中的“真黃金”。

　　二是買(mǎi)房投資未必能賺錢(qián)，但存錢(qián)仍不明智

　　房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期逐漸遠(yuǎn)去，加之城市分化越來(lái)越明顯，很多城市的房子未必就能增值，加上資金成本和房貸利息，說(shuō)不定還會(huì)虧損。但存錢(qián)也不明智，因?yàn)槭澜缰饕獓?guó)家為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，貨幣寬松預(yù)期越來(lái)越明顯，在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，我國(guó)近年來(lái)的貨幣供應(yīng)M2雖然有所減緩，但在國(guó)際寬松大環(huán)境下，為確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，我們也不可能收得太緊，所以，對(duì)于存錢(qián)者來(lái)說(shuō)，還是面臨著貶值壓力。

　　三是未來(lái)對(duì)待房和錢(qián)的觀念應(yīng)有所調(diào)整

　　任何事物都是發(fā)展變化的，過(guò)去我們是先滿足擁有房子的問(wèn)題，未來(lái)是住好房子的目標(biāo)。接下來(lái)進(jìn)入存量房時(shí)代以后，房子并不是越多越好，因?yàn)楹竺娴姆慨a(chǎn)稅，甚至空置稅征收都應(yīng)是早晚的事。但好房子可保留，要買(mǎi)房的話選擇好房子。對(duì)好房子的理解，最重要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是宜居，這個(gè)宜居主要體現(xiàn)在城市宜居和房子本身宜居兩個(gè)方面。比如說(shuō)，通過(guò)本次突發(fā)事件，大家意識(shí)到城市治理水平重要性，當(dāng)然，現(xiàn)在治理不好，并不意味著未來(lái)不好。此外，由于國(guó)人對(duì)教育的重視，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間仍舊是好標(biāo)的。

　　此外，對(duì)待錢(qián)的態(tài)度。如果手中只有少許存款，買(mǎi)一套大幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)的房子夠不著的話，建議還是把這些錢(qián)用在健康上，畢竟身體是革命本錢(qián)，錢(qián)雖賺得少，但能保持作息規(guī)律，心情愉悅，少花錢(qián)其實(shí)就是在賺錢(qián)。

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